【宁静致远】第七章·借宿

2021年5月10日

作者：宁静致远

字数：10448

那天开完会后，大家一致认定公司名为渝庆渝堂餐饮文化有限公司，渝

堂的商标总共４５类全买了过来，随后就请广告公司行ＶＩ设计。

人员招聘由张负责，本来一开始是不想让张前期来工作的，她说她和

我们年轻人在一起开心的，理念也基本相同，人事这块也是她的老本行，了

几十年，就直接战场。

接下来我主要的任务就是签订商铺，商铺是公司的终端销售，招商形象，直

播广场，员工考场等等，选择一间位置好，价比的铺面，对于一个店就等于

成功了一半所以我对于这个事不敢大意，早就给凌云说了周一中午要去和甲方落

实合同的事，早上先去她的律所恶补一下专业知识。

送老婆上班后，和她约定下午接她一起去徐丽家，早上我早餐的时候，她

就把行李好，放在了车的后备箱里。

凌云的律师事务所在江北嘴这边，我们餐饮公司总就是她挑选的，由于她

们公司在这面是老业主了，所以她找人打了一个狠狠的折扣。

律师事务所的前台妹早就熟悉了我，就说了一句找凌律，她就微笑着目送

我前往凌云的办公室。

「吃早饭了吗？」门我就看向凌云说，她知我要来，并没有开始办公，

而是坐在会客的沙发上，瞭望着江景。

「来了呀，特意给你了个果，我自己榨的，早上喝茶不好」凌云招呼我

坐下。

「你父母还好吗？」我知她才回家看了长辈，所以问。

「好的，就是婚有让人讨厌，可能需要的时候，我要借你充当几天男

朋友，租金好说。」凌云一本正经的说着。

我不想继续这个话题，就说，「中午我要去签合同，找你来恶补一下，免

得吃亏。」

「如果只是这个，那你把合同拍照发给我看就行了，或者你提前告知我，我

和你一起去。」凌云冷冷的说。

「我以为你想我了，想找个借来看看我。」凌云还是冷冷的语气说。

我看着她，不知该怎么接她的话，就说，「徐丽说她们一个月前约了一

个师，正好今天上门给她，让我们去观一下，你有时间吗？」

「有啊」还是冷冷的。

气氛有奇怪，我继续到，「那我们一起吃饭，然后再去，徐丽说让我和宁

静吃了饭过去，不知她安的什么心，居然晚饭都不安排。」

「她没有安什么心，是我单独约了她，告诉她就我和她」依旧是冷冷的，看

都不看我一。

「哦，原来是这样啊，你是要向她咨询心理问题吗？」我问。

她瞄了我一，「是啊，咨询你是不是用心学习的好学生。」说完脸上不经

意的笑了一下，又继续冷冰冰的。

这个话题我更不知怎么接，没办法，还是回到刚才那个借当男朋友的话题。

「你父母是要过来吗？借我当男朋友」

凌云终于不在冷着脸，「不是，他们说有一个老朋友的儿刚回国，和我同

龄，想撮合，我知拒绝不了，我就说有喜的人了，给二老谎报军情说在接。」

「那你借我的用呢？」我问。

「就是关键时候随叫随到就行，节假日给你三倍工资怎么样，放心，我不会

半夜把你拉起来，也不会让你差和我去老家。」凌云微笑的说着。

「这个嘛，可以，但是作为朋友，我觉得你还是要考虑一下你的终大事。」

「我考虑了啊，我你情人，以前不敢说，现在知你们都开放式夫妻

的门槛了，多我个不多吧。」凌云严肃的说。

这话，包括问我学习的话，我是真的接不下去了，从内心来说凌云这样文武

双全，才貌俱佳的女人，那是女神级的人啊，求都求不来，怎么可能往外推。

以前在一起相的时候，我确实刻意的保持着距离，但也像她说的一样，我

们都选择了新的世界，何必在装Ｂ呢，只是不知怎么的，我一下还适应不了。

「凌云，你看我来都来了，教我一租房的法律知识和注意事项好吗？」我

看着凌云红着脸说。

凌云和我对视，脸上现了笑容，也没有在为难我，说，「租铺面第一

要调查商铺的产权，承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产易中心行产权

调查，确认以下几个重大信息」

「１，房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房质、土地

用途是非住宅质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办营业以

及非法

使用房屋的风险。

「２，房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。」

「３，房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致

新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，

也会影响新承租人顺利办营业执照。」

「如果你无法查清，我作为律师，就可以到相关门行调查。」凌云继续

到。

「你肯定见过这样的合同多，那一般装修期间可以免租金吗？。」我问。

「商铺租赁中，免租装修期经常会现在合同之中，主要是由于承租人在

房后需要对房屋行装修，实际不能办公、营业，此情形下，租人同意不收

取承租人装修期间的租金。」

凌云说完撩了撩发继续，「但免租装修期非法律明确规定的概念，因此，

在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的费用，

当然也要考虑租方的利益，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的还

需合同约定承担。」

「那押金在法律上合理吗？或者能不能想办法少一些。」听完我又问。

「为了保护租方的利益，合同的公平，租赁保证金如果租方收取一

些，可以理解，押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺适

应的电费、电话费、业理费等费用比较，因此押金应当适当一些，以免

不够抵充上述费用。」

「也是，生意是有风险的，以后发展成什么样谁也不知，那租金抵扣税

收需要在合同里现吗？」我又继续问税收的问题。

「税费承担照法律、法规、规章及其他规范文件规定，租或转租商铺

的，租人或转租人应当承担以下税费：」

「营业税及附加租金*5.55%」，

「租金*12%」，

「所得分*20%（所得分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800

元）

租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次缴纳，租期内所有总租金计算。）」

「土地使用税房屋地段每平方米征收，以代征机关实际征收为准。」

「如果是转租，那税费是：」

「营业税及附加转租收*5.55%」

「印税转租租金（总额）0.1%」

听着这些数字，我脑里糟糟的，凌云像秀作似的还想继续，我赶忙打

断，「这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞。」

在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征

收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，可在签订商铺合同前咨询实际

代征网工作人员。

虽然税费的缴纳主为租人或转租人，但租赁合同中可以约定税金数

额的承担人，此时，无论租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较，

应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定承担人，不要被某些代

征网短期内较低的税率所迷惑。

凌云见我打断她，并没有现反的表情，继续说，「好吧，我以为你是

真的好学，那我们讲你今天用的上的。」

「请说」我微笑着，注视着她说。

「承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必

须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业

执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：」

「１，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，

从而导致无法及时办理营业执照。」

「２，商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁

移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。」

「３，房屋类型不是商业用房，从而无法行商业经营活动，而导致无法注

册营业执照。」

「４，涉及特经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫